전세 사기의 진짜 원인은 무엇인가? oklegend77.tistory.com

전세 사기 범죄의 여파가 수그러들 줄 모른다.

경기 악화에 
안보사정마저 어렵다
여러 가지 경제 악재로
침체 일변도를 걷는 우리 경제와 함께
피해자들의 상황도 심상치 않다.

이러다가 경제 파탄의 뇌관이 되지 않을까
하는 우려도 하게 된다.

상당히 장문의 글이고
개인적인 생각을 자못 심각하게 기술했음을 미리 말해둔다.

 

2023년 1월 14일
SBS '그것이 알고 싶다'(이하 '그알')에서는
'빌라왕과 킹메이커'라는 부제로 천 빌라와 전세 사기 사건을 방송했다.
종로 일대에서 엄청난 재력으로 사람들의 주목을 끈 1000여 채의 빌라 소유주는
일명 '천 빌라 회장님'으로 알려졌었다.
방탕한 삶을 살던 그가 돌연 지난 10월 종로의 한 모텔 방에서 사망했다.
그의 갑작스러운 사망으로 여러 가지 의혹이 제기.
특히 트렁크에 금고가 있는 그의 고급 외제차량과 그의 연인의 행방이 일시에 묘연해졌다.
그리고 얼마 후 천 빌라 회장의 정체가 빌라왕 김 씨임이 밝혀졌고,
그가 소유한 천 채가 넘는 빌라와 명품들은
모두 전세 사기를 통해 획득한 것으로 밝혀져 우리 사회에 충격을 주었다..


김 씨가 빌라왕으로 첫걸음을 내딛던 시기
그가 일했던 곳은 조민정이 대표로 있던
한 부동산 사무실이었다.

조민정 대표는 이 업계에서 최초로
빌라 전세계약과 빌라 매매계약을 동시에 진행하는
'동시 진행'을 시작했던 사람인 것으로 알려졌다.

조민정 대표는 '동시 진행' 수법으로
빌라왕 김 씨와 많은 작업을 했고
그 결과 김 씨는
부동산에 소속된 '중개 보조원'중 한 명이었지만
몇 년 후 300여 채의 빌라를 소유하게 된다.

'그알'은 빌라왕 김 씨가 일명 '바지 사장'이었을 것
이 외에 수많은 '바지 사장'들이 존재했다는
사실을 확인.

***전세 사기의 발생 원인 및 책임에 대하여
정치권에서 갑론을박이 있다.

지금은 누구 탓하고 있을 때가 아니다.
최대한 빠르게 사태를 진정시키며 파악하는
동시에 수습하고 근본적인 대책을 강구해야 한다.
답답한 마음에 개인적 생각이라도 포스팅해 본다. 

개인적으로 생가하는
전세 사기 사건의 원인은 아래의 13가지이다.

1. 전 세계에서 거의 유일하고 독특한 전세제도.

=우리나라는
안 그래도 좁은 국토면적이 70%는 산지로 이루어져 있다.
나머지 30%중
극히 일부인 도시
그것도 서울과 수도권을 중심으로
초밀집하여 거주를 한다.

이유는 서울과 수도권에
교육, 직장, 의료, 문화 등
모든 것이 집중되어 있는 기형적 국토개발 때문이다.

그렇기에 일반 서민의 수입으로는
내 집 마련은 꿈일 수밖에 없고

은행으로부터 전세보증금의 70~90%를 대출을 받아
전세제도를 이용할 수밖에 없는
주거 시스템이 고착화되어 있다.

사회 활동이 짧아
상대적으로 목돈이 없는 2030의 경우는
빌라 전세를 알아볼 수밖에 없다.
 

2. 경제 규모 대비 높은 부동산 가격

=부동산이 가장 큰 자산인 나라
부동산 부양으로 경제를 견인하는 나라
부동산 불패 신화가 진행 중인 나라.....

지속가능한 발전이 있어야만
그 위에 존재할 수 있는 시스템이다.

하지만 그 발전의 동력이 서서히 꺼져가고 있다.

+

대출금리의 폭등
인플레이션과 경기 악화
저출산 고령화 등등...
 

3. 부동산 불패 신화

은행 금리로는 결코 부자가 될 수 없다.
주식 투자는 위험성이 크다.
코인은 불확실성이 너무 크다.

부동산은 환금성이 부족한 단점이 있지만
무조건 가격이 오르는, 그것도 다른 투자보다 높은 수익률이 가능한 가장 확실한 투자이다.
최소한 지금까지의 한국에서는
 

4. 아파트 가격 폭등

일반적으로 부분시장은 정부의 신호를 이기지 못한다.

하지만
왜곡되고 또 왜곡된 시장은
건강한 시장의 반응성을 더 이상 유지하지 못한다.

건설과 투기 세력
그리고 언론의 환상적인(?) 콜라보가 있었다.

정부의 수 십 가지 규제에도 불구하고 
아파트 연일 최고가를 경신하는
비정상적인 폭등 장이
우리나라의 부동산 시장을 이끌었다.
아니 몰아갔다. 
 

5. 갭투자, 영끌, 빚투 등 부동산 투기 광풍

이러한 부동산 불패 신화와 아파트 가격 폭등은
기존의 '갭투자'라는 불꽃에
기름을 쏟아 붙는 격이었다.

말은 투자이지만
갭투기를 안 하면 바보라는 말이 있을 정도였고,

서울, 수도권, 지방 등 지역도 무시되었다.

기존세대보다
상대적으로 경제에 빨리 눈을 뜬 2030 세대들도
투자를 위해
또는 호구를 벗어나기 위해,
또는 플렉스 한 삶을 살기 위해
너도나도 부동산 갭투자에 뛰어든다.

언론들은 이러한 심각한 분위기에
‘영끌, 빚투' 등의
자극적인 용어를 만들어내면서
그러한 흐름에 크게 일조한다.  

안 그래도 좁은 시장에
2030이라는
새로운 소비세력의 등장은
아파트 가격을
하루만에
몇 천만 원에서 1억 원 이상
끌어올리는 원인으로 작용한다.  

 

***일례로 1억이면 갭투자로 지방의 아파트 10채를 구입할 수 있었다.

세금과 중개수수료 그리고 교통비 정도를 투자금으로 생각하고 몇 년만 고생한다면

아파트 가격이 3천만 원씩만 올라도 3억의 수익을, 1억씩 오른다면 10억의 수익을 얻을 수 있었다.

이게 '갭투기'지 '투자'인가?

 

6. 학업과 취업 그리고 문화생활 등을 위한
서울 등 수도권 중심의 초밀집 거주형태

=1번에서 어느 정도 언급되어 생략한다.
 

7. '동시진행' '무갭투자' 등
법의 허점을 파고드는 지능범죄.

빌라 전세계약의 체결과
빌라 매매계약을 동시에 진행하여
계약의 당사자가
계약 전후의 시점으로
임대인(빌라의 소유자)이 전혀 다른 사람이 되어버리고,
 바뀐 임대인은 보증금을 돌려줄 수 없는 무능력자인
'바지 사장'으로 기획된다.

이 경우 '무갭투자'가 이루어진다.
임차인의 전세 보증금획득을 위한 우선순위와 대항력 등은
기존 임대인과의 계약 내용과는
전혀 달라지는 문제가 발생한다.

또한 신축빌라인 점을 내세워
주변 전세가보다
적게는 몇 천만 원에서 많게는 5천만 원이상의
전세금을 요구하고

추가되는 부분의 대출이자는
임대인이 부담하기로 하는 특약은
임차인에게는
의심스러운 조건이라기보다는
매력적인 조건이었을 것이다.

단언컨대, 이 세상에 공짜는 절대 없다.  

 

8. 등기의 공신력 미인정.

많은 사람들이 등기부를 믿는다.
하지만 우리나라의 법제상 등기의 공신력을 인정하지 않는다. 
거기에 등기 내용의 변경에는 아직도 많은 시간이 요구된다.
대부분은
이 부분에 대하여 무지하기에 많은 사기문제가 발생한다.
이 문제는 추후에 따로 다루기로 하겠다.
 

9. 확정일자, 등기 등의
혁신 없는 구태에 찌들어있는 행정

소유권 이전등기, 전세권 설정 등기 등도
법무사에 일임했음에도 불구하고 수일이 소요된다.
주민센터에서 이루어지는
확정일자의 신청과 그 효력 발생은 동시에 이루어지지 않는다.
조회조차도 일일이 주민센터에 가서
관련 서류를 작성하고 계약서를 제시해야만 조회할 수 있다.

요즘처럼 스마트 폰이 일반화되어 있는 상황에서
감히 상상할수도 없는 불합리와 구태의연한 행정이
과감하게

엄청 느린 속도와 함께
비경제적, 비합리적으로 이루어지고 있다

이 시간의 지연에서
사기꾼들은 범죄를 기획하고 실행한다.

전자정부는 아직도 요원한 일이다.
 

10. 건축과 투기 그리고 기획의 삼위일체 범죄

많은 언론이나 전문가들이 간과하고 있는 부분이 있다.
빌라 등의 건축은
건축업자(오야지 또는 십장) 한 명이
몇 개의 팀을 데리고
한 지역에
수십 채의 빌라를 동시에 또는 연달아 건축을 한다.

전세 사기의 경우는
토지의 매입, 건축 등이 사전에 기획되어
시공 기간 최소화, 대량의 자재 구입 등의
건축비 절감을 통하여
사기꾼들 자신의 수익을 극대화했을 것이다.

이에 따른 ‘건물의 질(완성도)’은
굳이 말하지 않아도 예상할 수 있다

이는

추후 임차인의 우선매수권  행사에
걸림돌로 작용할 수 있을 것이다.

 이것은 기획과 건축, 컨설팅(분양 등) 및 중개의
삼박자가 맞아야만 수익이 극대화될 수 있다. 
 

한마디로 타짜 3명이 짜고 치는 고스톱 판에

일반인(세입자)이 '광'팔려고 들어갔다가 '피박'에 '광박'...

 

11. HUG(주택도시보증공사) 등의 탁상행정 및 안일함

'그알'에 나오는 전문가의 말로 대신한다.

"무조건 2년 뒤에 터질 걸 아는데
…
이 돈은 다 보증보험에서 나오고, 나랏돈이다. 
이 눈먼 나랏돈을 누가 먼저 먹느냐"라 언급

일부 전문가들은
HUG(주택도시보증공사)의
역할과 책임에 대한 문제제기를 했다.

'HUG가 국민 돈(세금)으로 보증 업무를 하니,
HUG에서 좀 더 책임감을 가지고
건물 소유자 관련 세금 체납 여부, 보유 주택 수 등
여러 가지 위험요인을 사전에 관리해야 한다'

"HUG가 계약금 10%를 수령 후 보관한 뒤,
관련 위험 등 안전성을 확인하고
문제여부에 따라
계약의 진행여부를 컨트롤하는 부분이 필요하다.“

HUG가 어느 정도의 안전장치 역할을 해주어야
전세사기 예방이 가능하다고 강조했다.
 

12. 2030 세대들의 법적 무지.

2030 세대들의 스마트함을 모르는 것은 아니지만 

피상적인 수준의 일반적인 법적 상식으로는
(이마저도 스마트 폰 검색이겠지만)
법적 허점을 노리는 범죄에서
'속수무책'일 수밖에 없다. 

 
일례로 임차인은 보증금 중 일부를
최우선변제를 받을 수 있었음에도 불구하고 

계약 갱신 시

아무런 생각이나 의심 없이  
최우선변제 대상이 되는 보증금의 범위를 넘는
전세보증금 증액을 해주어
증액된 보증금은 물론이고
기존의 보증금에 대한
최우선변제마저 받을 수 없게 된 사례가 많다.

피해자들의
피뿐만 아니라
영혼까지 쪽쪽 빨아먹은 것이다.
이렇게 안타까운 사정은 지난 포스팅을 참조

고사성어로 보는 사회 문제, 위기일발(危機一髮)- 전세 사기 피해 - https://oklegend77.tistory.com/m/59

고사성어로 보는 사회 문제, 위기일발(危機一髮)- 전세 사기 피해

 

※최우선 변재 보증금의 범위와 지급액

서울은 보증금 범위 1억 6500만 원 이하인 경우

최우선변제 지급액으로 5500만 원 이하를 받을 수 있고,

인천, 용인, 화성, 김포, 세종시 등은 보증금 범위 1억 4500만 원 이하인 경우

최우선 변제 지급액으로 4800만 원 이하를 받을 수 있고,

광역시(인천 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 등은 보증금 범위 8500만 원 이하인 경우

최우선 변제 지급액으로 2800만 원 이하를 받을 수 있고,

그 외 지역은 보증금 7500만 원 이하인 경우

최우선변제 지급액으로 2500만 원 이하를 받을 수 있다.

담보물권제도의 예외를 인정하는 제도로
극히 제한적으로 인정되지만
없어서는 안 될 중요한 제도이다.

학교 등에서
이런 중요한 지식을 가르치지 않고
도대체 무엇을 가르치는지 알 수가 없다.

 
13. 범죄에 대한 법적 처벌 및 몰수, 환수의
처참할 정도로 낮은 강도 및 수위
이러한 범죄는 ‘사회적 재난’이라고 보는 것이 합당하고
범죄자들에 대한 강력한 처벌과 응징이 필요하다.
But
지난번 LH 내부 정보를 이용한 관련자들의
'땅 투기 사건'에서 보듯이
처벌 수위는 처참할 정도로 낮고,
몰수나 환수는 제대로 이루어지지 않고 있다.

이 부분은
전두환, 이명박 등의 경우만 보아도
누구나 충분히 공감할 것이다.
 

법적 정의와 함께 경제적 정의가 바로 서는

강력한 입법 그에 따른 행정 그리고 사법적 선고를 하지 않는다.

그러니 경제 범죄에 대해서 대범한 것이다.

사회에서 정상적인 방법으로 열심히 일한다고  몇 십억을 벌 수 있는가?

기껏해야 집행유예나 선고 유예

아니면 1~2년의 형에 약간의 범죄 수익 몰수 

그러니 누구라도 쉽게 유혹에 빠지는 것이다. 

왜?
아마도
우리나라에서 부동산 투기는
기득권자들의
주요 돈벌이 수단이기에
언제 자신이 처벌당할지 모르기 때문 아닐까? 
 
이상으로 전세 사기의 원인으로
13가지 정도를 간단하게 언급하였다.

요약하자면
전세 사기 범죄의 본질은
인간의 탐욕(투기),
범죄인들의 사악함,
정부의 안일함과 늑장 대처,
솜방망이 처벌과 몰수이다.