정부, 1년간 보증금반환대출 규제 푼다.

정부, 1년간 보증금반환대출 규제 푼다.
 

최근 사회적 재난과 같은 전세사기에 이어
부동산 가격 하락에 따른 하반기 대규모 전세 계약 만료가 예상됨에 따라
역전세난이 경기침체 및 사회혼란을 더욱 가속화시키는
뇌관으로 작용할지가 상당히 우려되는 상황이다.  
 
이에 정부가 보증금반환대출에 한해 대출규제를 푼다.
역전세로 임차인에게 돌려줘야 할 보증금이 부족한 임대인의 숨통을 틔워주는 것인데,
갭투기(갭투자)한 이들까지 돕는 것이 아니냐라는 비판과
정부의 과도한 시장 개입으로 '시장의 왜곡'이 발생해 향후 더 큰 문제가 될 수 있다는 비판이 제기되고 있다.
 
1. 대출규제를 풀어주는 기간은 2023년 7월 말부터 1년간이다. 
이 1년이라는 기간에 한해서만 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 임대인은 금융권에서 돈을 더 빌릴 수 있다.
빡빡한 DSR 40% 대신에 조금 느슨한 DTI 60%를 적용하는 것이 핵심
연 소득 5000만 원인 임대인의 대출한도는 평균 1억 7500만 원 늘어난다는 것이 정부의 설명.
 
***DSR(총부채 원리금 상환비율)
= 가계대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액+기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간소득
즉, 채무자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미.
DSR이 40이하면 적정
70 이상이면 이자 내기도 어려운 위험 차주이다.
 
***DTI(총부채 상환비율)
DTI = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (대출자의 소득 * 대여 연수)
대출자의 소득에 따른 부채의 비율로,
즉, 연간 부채 상환액(원금과 대출이자)을 대출자의 소득으로 나눈 값을 의미
DTI는 금융기관의 대출에 있어서 대출 건전성과 대출 한도를 설정하는 역할을 한다.
 
2. 지원 대상
보증금 반환 기일이 다가온 임대인 중에서 
신규 보증금이 기존 보증금보다 떨어진 경우 = 떨어진 보증금의 차액만큼만 대출이 가능
또는
새로운 임차인을 구하지 못한 경우
= '후속 임차인의 보증금으로 대출금을 먼전 상환한다는 특약'을 전제로 대출을 받아야 한다. 
 
3. 정부 정책에 대한 반대의견
정부가 갭투기(갭투자)를 하는 임대인에게 특혜를 준다는 비판
갭투자가 실패한 경우 그 책임을 투자자 본인이 져야 함에도 불구하고
정부가 이러한 문제를 대출로 대신 해결해 줘서 
갭투자자가 집을 팔아 스스로 반환해야 할 보증금을 마련해야 함에도 불구하고,
'버티면 된다'라는 신호을 준다는 비판
 
이에 대해서 정부는 '추가로 대출해 준다고 빚 부담이 사라지는 건 아니다'라고 해명.
하지만 본질적인 문제는 
빚부담이 아니라 부동산 가격을 시장에 맡기는 것이 아니라
정부가 과도하게 시장에 개입하여
'시장의 왜곡'이 발생해서
부동산 가격의 '정상화'는 뒷전으로하여
'존버' 즉, '버티면 된다'는 신호를 준다는 데 있다.
결론적으로 '수요 공급의 시장법칙'을 저해한다는 것.
또한 공정성과 형평성에도 맡지 않다는 것.
 
4. 시장의 평가
찬성론: 임차인의 주거안정을 위한 불가피한 선택 등 긍정적 평가가 주를 이루는 가운데
반대론:
*갭투자 실패가 집값 하락으로 이어지는 시장의 흐름을 정부의 조치가 방해
*주택담보대출 총량을 늘려 결국 가계부채 위험을 높였다.
*최근 전셋값 하락세가 무뎌지며
예상만큼 역전세가 심하지 않을 가능성이 있는데 정부가 너무 성급하게 시장에 개입했다.